Evitare tasse acquisto seconda casa è possibile?

Comprare una seconda casa in Italia rappresenta un passo importante. Ma visto che l’acquisto di una seconda abitazione comporta il pagamento di alcune specifiche imposte, non è raro chiedersi se esistano modi per pagarne meno, o addirittura evitarle del tutto.

In questo articolo vedremo quali sono le imposte che si devono affrontare quando si compra una seconda casa e se ci sono strategie legali per alleggerire un po’ il conto.

Tasse da pagare per l’acquisto della seconda casa

L’acquisto di una seconda casa comporta il pagamento di imposte diverse. Che cosa determina quali sono le imposte da pagare? La differenza sta a seconda che il venditore sia un privato oppure un’impresa. 

Se si tratta di privato, le tasse da pagare sono le seguenti:

• Imposta di registro: 9% del valore catastale (con un minimo di 1.000 euro)
• Imposta ipotecaria: 50 euro
• Imposta catastale: 50 euro

Se si tratta di impresa costruttrice (entro 5 anni dalla fine lavori):

• IVA: 10% (22% se abitazione di lusso)
• Imposta di registro: 200 euro
• Imposta ipotecaria: 200 euro
• Imposta catastale: 200 euro

Inoltre, una volta acquistata la seconda casa, il proprietario sarà tenuto al pagamento di:

• IMU (Imposta Municipale Unica): la seconda casa non gode dell’esenzione prevista per la prima casa
• TARI (tassa rifiuti): calcolata sulla superficie dell’immobile e sull’uso effettivo
  

Le seconde case non beneficiano delle agevolazioni “prima casa” (imposta di registro al 2%, esenzione IMU, etc.), a meno che non si rispettino precise condizioni di residenza e destinazione d’uso, che non rientrano in questo ambito.

Si possono evitare (legalmente) le tasse sulla seconda casa?

Evitare completamente le tasse sull’acquisto di una seconda casa non è possibile, ma è possibile ridurre legalmente il carico fiscale adottando alcune strategie che si rivelano però efficaci per raggiungere l’obiettivo:

• Intestazione a un familiare. Intestare l’immobile a un familiare che, per requisiti, potrebbe avere le agevolazioni della “prima casa” senza possederne una è una valida opzione. Attenzione però: è fondamentale che si tratti di un’operazione reale e non simulata, altrimenti si rischia una sanzione per elusione fiscale.
• Acquisto tramite società. Chi possiede o crea una società immobiliare può acquistare immobili intestandoli alla società. Questa soluzione ha però costi e vincoli propri, oltre a richiedere una gestione contabile e fiscale più complessa.
• Acquisto in zone con imposte più basse. Le imposte locali (soprattutto IMU e TARI) possono variare da comune a comune. Acquistare in un comune con aliquote più basse può comportare un risparmio nel lungo periodo.
• Rivalutazione del valore catastale. In alcuni casi è possibile chiedere una revisione del valore catastale, che può influire su alcune imposte legate all’immobile.
• Affitto con cedolare secca. Se si acquista una seconda casa per metterla a reddito, è possibile optare per il regime fiscale della cedolare secca (al 21% o 10% in alcuni casi), evitando l’IRPEF ordinaria e alcune imposte di registro.
  

Pur non potendo evitare completamente le tasse, è possibile insomma pianificare l’acquisto di una seconda casa in modo da poter ottimizzare la fiscalità. Rivolgersi a un notaio o a un consulente fiscale può essere sicuramente utile per valutare tutte le opzioni disponibili in modo legale e sicuro.