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Quando andiamo alla ricerca di una casa da acquistare e sfogliamo un’infinità di annunci immobiliari può capitare di leggere la dicitura “nuda proprietà”, ma non sempre sappiamo effettivamente cosa significhi. Proviamo allora a capire cosa significa con precisione.

Di fatto la nuda proprietà rappresenta il valore della proprietà di un immobile senza il diritto di usufrutto. Nuda proprietà e usufrutto sono due elementi strettamente legati, seppur ben distinti l’uno dall’altra. La nuda proprietà riguarda il diritto oggetto della compravendita immobiliare. L’usufrutto invece è il diritto di cui gode il venditore sull’immobile di cui vende la nuda proprietà. E’ possibile acquisire la nuda proprietà non soltanto attraverso l’acquisto, ma anche attraverso un’eredità o una donazione. Nel caso dell’acquisto, la nuda proprietà può essere una scelta piuttosto vantaggiosa perché l’immobile in questione può essere comprato ad un prezzo conveniente visto che il suo valore si ricompone una volta finito il periodo relativo all’usufrutto.

Cosa dice la legge sulla nuda proprietà

Andando nello specifico, in merito alla proprietà il Codice Civile ci dice che “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”. Il proprietario ha la facoltà di costituire dei diritti reali minori di cui possono godere altri soggetti, i quali divengono i titolari dell’usufrutto. Questo consente di godere del bene e trarne beneficio per tutta la vita. Questo meccanismo contrappone quindi l’usufruttuario, che conserva il diritto di usufrutto ma ha venduto il diritto di proprietà, e il proprietario dell’immobile, che acquista un diritto di proprietà compreso l’usufrutto di cui otterrà il pieno godimento alla morte dell’usufruttuario.

Capitolo spese: come vengono suddivise

Occupiamoci adesso del portafoglio, perché anche in questo campo ci sono delle differenze in merito alle rispettive responsabilità. La manutenzione ordinaria, le imposte, i canoni e le rendite fondiarie e gli altri carichi che gravano sul reddito saranno a carico dell’usufruttuario, mentre le spese straordinarie, le imposte indirette secondo aliquote ordinarie e su una base imponibile ridotta per la decurtazione del valore dell’usufrutto secondo quando stabilito dalle normative spettano al nudo proprietario. Resta ferma la possibilità di un accordo diverso tra usufruttuario e nudo proprietario in merito alla suddivisione delle spese.

Ovviamente l’usufruttuario non può vendere l’immobile e ha il dovere di conservarlo in buone condizioni. Nel caso in cui abbia fatto delle modifiche per migliorarlo avrà il diritto ad un’indennità calcolata in base a criteri oggettivi. Dal canto suo, il nudo proprietario disporrà di liquidità senza per questo rinunciare all’uso esclusivo dell’abitazione rientrandone in pieno possesso in un momento successivo.

Quando si estingue l’usufrutto?

Ci sono diverse possibilità affinché l’usufrutto giunga al termine. Alla morte dell’usufruttuario, alla scadenza del termine stabilito per l’usufrutto temporaneo. Nel caso in cui l’usufruttuario decida di cedere il proprio diritto al nudo proprietario, per prescrizione (che arriva dopo almeno venti anni senza che l’usufruttuario abbia esercitato i propri poteri). O ancora, per la distruzione totale del bene a causa dell’usufruttuario, per rinuncia da parte dell’usufruttuario.

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