Diritto di superficie e diritto di proprietà sono due importanti nozioni da conoscere a fondo quando si ha a che fare con gli immobili. Molto spesso infatti si tende a confonderle, in modo errato. Nella realtà dei fatti, diritto di superficie e diritto di proprietà sono due cose ben diverse che hanno anche implicazioni legali e finanziarie differenti per gli investitori. Approfondiamo allora questo argomento, alla ricerca di un po’ di chiarezza.
Diritto di superficie vs. diritto di proprietà: definizioni
Il diritto di superficie è disciplinato dall’art. 952 del Codice Civile. È un diritto reale parziario di godimento, che consente, al superficiario, ovvero al titolare del diritto di superficie, di godere di un bene (in questo caso appunto di una superficie) che però è di proprietà altrui. Colui che ha diritto di superficie può quindi costruire sopra o sotto un suolo che è però proprietà di un altro soggetto, che può essere pubblico o privato. Possiamo dire che il diritto di proprietà è un diritto reale pieno, mentre con il diritto di superficie si ha “soltanto” la possibilità di costruire un edificio al di sopra o qualcosa al di sotto di quel suolo che però resta di proprietà di un’altra persona. La proprietà è disciplinata dall’ex art. 832 del Codice Civile: “è un diritto reale che ha per contenuto la facoltà di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dall’ordinamento giuridico“.
Fatte queste specifiche, è facile comprendere come con queste due definizioni si intenda qualcosa di molto diverso che non può assolutamente essere confuso. Il diritto di superficie, allo stesso modo del diritto di abitazione, di servitù o di usufrutto, garantisce infatti al titolare dei poteri limitati sul bene.
Diritto di superficie, cosa sapere
Le modalità di costituzione del diritto di superficie sono il contratto, il testamento e l’usucapione. Il proprietario del suolo può quindi decidere se costituire il diritto di superficie e mantenere la proprietà del suolo, mantenere il diritto e trasferire la proprietà sul suolo oppure trasferire il diritto di proprietà a un soggetto e costituire il diritto di superficie sul suolo a favore di un secondo soggetto. Ovviamente, prima di prendere qualsiasi decisione in merito, dovrà fare le sue attente valutazioni. Il proprietario del suolo può usare il terreno fino a quando il superficiario non decide di procedere con la costruzione dell’edificio. Il proprietario del suolo non può e non deve in alcun modo ostacolare la realizzazione dei lavori che esegue il superficiario. Allo stesso tempo il superficiario dovrà sostenere tutte le spese per la costruzione dell’immobile, comprese quelle che riguardano le imposte.
Estinzione diritto di superficie
Generalmente il diritto di superficie ha un tempo indeterminato a meno che non siano specificate condizioni temporali differenti. Deve rigorosamente avvenire tramite notaio. L’estinzione del diritto di superficie si verifica in alcuni specifici casi:
- alla scadenza del termine, ma solo se è stato espressamente stabilito tra le parti
- nel caso in cui il superficiario acquisti la proprietà del terreno
- nel caso in cui il proprietario del suolo proceda con l’acquisto del diritto
- in caso di prescrizione: avviene dopo venti anni, per il mancato utilizzo del diritto di costruire sul terreno. Anche se ci fosse un inizio dei lavori, ciò non basterebbe a interrompere definitivamente la prescrizione, che riprenderebbe nel momento in cui i lavori fossero interrotti
- nel caso di distruzione del terreno e dell’edificio: si estinguono entrambi i diritti
Circonvallazione Ostiense, 65 00154 Roma
