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Quando si decide di acquistare un immobile è necessario procedere attraverso dei passaggi burocratici obbligatori, tra cui la stipula del cosiddetto compromesso. Si tratta di un vero e proprio contratto che deve indicare determinati punti che andranno  a definire l’accordo definitivo: il promissario acquirente (chi acquista) e il promittente venditore (chi vende) si impegnano a concludere una futura compravendita, ma gli effetti reali (trasferimento di possesso, proprietà e godimento ecc.) si avranno soltanto con la stipula del contratto definitivo.

Il compromesso, una volta registrato o trascritto, è valido non soltanto per le parti contraenti, ma anche verso terzi perché il venditore non potrà vendere l’immobile a nessun altro ed eventuali creditori non avranno modo di iscrivere un’ipoteca sull’immobile né pignorarlo.

Compromesso acquisto casa: forma e contenuto del contratto preliminare

Il compromesso  deve essere redatto nella stessa forma prevista per la stipula del contratto definitivo (pena nullità) e contenere alcuni elementi essenziali:

  • consenso delle parti
  • forma scritta
  • precisa indicazione dell’immobile: indirizzo, dati catastali, tipologia, descrizione
  • prezzo

Nel caso in cui l’oggetto del compromesso riguardi immobili in corso di costruzione, la legge prevede delle norme particolari. Per esempio l’obbligo della stipula da parte di un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Se le parti stabiliscono una caparra o un acconto, dovrà essere pagata un’imposta di registro in misura proporzionale: ovvero lo 0,5% della caparra confirmatoria e il 3% delle somme previste come acconto sul prezzo di vendita se tale acconto non è soggetto ad IVA, se invece è soggetto ad IVA viene applicata l’imposta di registro in misura fissa.

La registrazione del compromesso acquisto casa

Affinché sia vincolante per le parti contraenti, è sufficiente che il compromesso contenga gli elementi essenziali. E’ necessario però fare attenzione all’aspetto fiscale: il contratto preliminare potrà produrre i suoi effetti a prescindere, ma per non incorrere in sanzioni dovrà essere registrato.

L’obbligo di registrazione riguarda le parti, il notaio (nel caso di atto pubblico o scrittura privata autenticata) ed eventuale mediatore immobiliare. La registrazione, inoltre, deve essere effettuata entro 20 giorni nel caso il contratto sia stipulato privatamente. Bastano 30 giorni se redatto dal notaio, 60 giorni se viene sottoscritto all’estero ma riguarda un immobile situato sul territorio italiano.

L’imposta di registro corrisponde ad una quota fissa di € 200, mentre l’imposta di bollo è di € 16 ogni quattro facciate dell’atto o di € 155 se l’atto viene rogato dal notaio.

Clausole accessorie

Oltre a quelle essenziali, possono essere inserite nel compromesso alcune clausole aggiuntive. Non si tratta di elementi che precludono l’esistenza del contratto. Queste hanno però il potere di influenzarne la validità e l’efficacia e sono volte alla tutela di una o di entrambe le parti. Insomma questo aspetto va valutato bene e con calma, anche grazie all’apporto di un professionista. Le clausole più frequenti sono il termine per la stipula del contratto definitivo in modo da circoscrivere temporalmente la conclusione dell’affare. E ancora, il versamento di una caparra per confermare ulteriormente l’impegno assunto e tutelare il venditore.

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