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Quando si è in procinto di acquistare un immobile, il calcolo dei vani catastali è un importante fattore da tenere in considerazione. Consente infatti di determinare con precisione la rendita catastale che è il valore che viene preso come riferimento per il pagamento dell’IMU (imposta municipale unica).

Calcolare i vani catastali di un’abitazione potrebbe sembrare semplice: si pensa infatti che un vano corrisponda a una stanza ma in realtà il calcolo comprende anche tutta una serie di piccole parti della casa che è difficile riuscire a calcolare a meno che non si sia esperti. Ci riferiamo per esempio a piccoli corridoi, a rientranze e pertinenze varie. Insomma per il calcolo dei vani catastali bisogna fare molta attenzione e il consiglio è quello di rivolgersi a un professionista che saprà calcolare con estrema precisione questo valore.

Cosa dice la Legge

Il Decreto Legge 652/39 (nascita NCEU) e dal D.P.R. 1142/49 (regolamento formazione NCEU) stabilisce le regole per il calcolo dei vani catastali. Per calcolare questo valore, va però prima specificato che occorre essere in possesso di un apposito programma (il DOCFA) in seno all’Agenzia delle Entrate. Ecco perché questo calcolo può essere fatto solo ed esclusivamente da un professionista: la piattaforma non è certamente accessibile da tutti ma solo da coloro che, per la loro professione, hanno le credenziali di accesso.

Allo stesso tempo è vero anche che se si è in possesso della visura e della planimetria catastale si può (a grandi linee) calcolare i vani catastali di un’abitazione. Il valore finale non sarà preciso come quello calcolato attraverso il programma apposito, ma ci si potrà andare vicini.

Come calcolare i vani catastali

Secondo il decreto sopra menzionato, a ogni vano viene attribuito un valore. Ecco di seguito come comportarsi per il calcolo dei vani catastali:

  • Vani principali. Si intendono camere, cucina e salotto e vengono conteggiate ognuna come un singolo vano a patto che rientrino nella misura massima di 28 mq
  • Bagno. E’ considerato come un accessorio diretto ma senza le caratteristiche di una stanza. Va calcolato come 1/3 di un vano. Lo stesso discorso vale per corridoi e ingressi e anche per stanzini, ripostigli e disimpegni
  • Cantine e soffitte. Sono considerate vani accessori indiretti. Vengono considerati come 1/4 di vano
  • Giardini e terrazzi di esclusivo accesso, comprensivi di tettoie o portici eventuali vengono invece conteggiati in percentuale sul totale dei vani. Fino ad un massimo del 10%
  • Per tutte quelle stanze che superano i 28 mq si calcola con un’eccedenza. A seconda della metratura si considera un vano e mezzo, due vani e mezzo e così via).

Come dicevamo, il calcolo dei vani catastali è utile per il pagamento dell’Imu ma anche in tutti i casi in cui si voglia acquistare un immobile (è obbligatorio presentare la documentazione in sede di rogito). Inoltre questo calcolo serve per determinare la rendita catastale di un immobile ai fini del pagamento delle tasse.

Se avete delle domande da fare, se avete dei dubbi, il consiglio è quello di rivolgervi alla vostra agenzia immobiliare di fiducia che saprà consigliarvi un professionista al quale affidarsi per ottenere quello che vi serve.

 

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