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Vendere una casa con ipoteca è possibile ma per farlo è doveroso essere a conoscenza di alcuni aspetti che influenzano la procedura di vendita. Inoltre, alcuni consigli potrebbero essere utili per vendere una casa con ipoteca attraverso una compravendita senza ostacoli. 

Ecco allora una guida per vendere un immobile gravato da ipoteca, con i passi da seguire per la cancellazione dell’ipoteca e la gestione degli adempimenti legali.

Tipi di ipoteca

Prima di approfondire la questione legata alla vendita di una casa con ipoteca è consigliabile individuare quelle che sono le tipologie di ipoteche possibili perché, nel caso in cui decida di vendere l’immobile, bisognerà essere a conoscenza di quella che grava sull’immobile da immettere sul mercato. Esistono 3 tipi di ipoteche:

  • ipoteca volontaria. Si tratta di un’ipoteca costituita da un proprietario di un bene immobile a favore di un creditore, ad esempio un istituto di credito, per garantire un prestito o un debito. È il caso dell’ipoteca su immobile in caso di mutuo;
  • ipoteca giudiziale. Avviene quando il diritto reale di garanzia del creditore nasce da una sentenza di condanna in cui il debitore è stato condannato a versare una somma specifica;
  • ipoteca legale. È quella che si genera in base a specifiche disposizioni di legge.

Vendere casa con ipoteca: ci vuole trasparenza

Elencate le tipologie di ipoteche sugli immobili, ecco allora un focus sulla procedura per vendere una casa con ipoteca. La procedura è assolutamente lecita ma è importante che la presenza del diritto reale di garanzia sia chiaramente comunicata all’acquirente per la trasparenza e la corretta gestione delle responsabilità tra le parti coinvolte. Nella trattativa di vendita di una casa con ipoteca è centrale la figura del notaio che ha la responsabilità di esaminare in modo approfondito lo stato dell’immobile, inclusa dunque l’analisi della presenza di eventuali ipoteche.

Modalità di vendita di casa con ipoteca

Ci sono due strade da percorrere per vendere una casa con ipoteca.

Il primo è quello che prevede lo scioglimento immediato dell’ipoteca. In questo caso colui che acquista l’immobile corrisponde al venditore (debitore) il prezzo di compravendita. Il venditore, mediante l’importo incassato, estinguerà il debito e la casa acquistata sarà quindi priva di alcun gravame.

Il secondo prevede l’acquisto della casa con l’ipoteca. Nel caso in cui, cioè, colui che acquista paga al venditore un importo inferiore al valore di mercato del bene perché allo stesso tempo si assume il debito nei confronti del creditore, procedendo personalmente alla sua estinzione. Per avviare questa procedura è necessario il consenso del creditore.

Vendere casa con ipoteca quando c’è un mutuo

Nel caso si voglia vendere una casa su cui grava un’ipoteca bancaria, l’acquirente si accolla il mutuo. L’accollo del mutuo può avvenire attraverso due modalità:

  • accollo cumulativo, ovvero quando il debitore originale mantiene la corresponsabilità del debito assieme all’acquirente
  • accollo liberatorio, ovvero quando il creditore accetta l’assunzione del nuovo proprietario della casa ipotecata nel pagamento delle rate del mutuo. In questo modo di fatto “libera” il venditore da ogni obbligo

Quando non si può vendere una casa con ipoteca

Quando l’ipoteca su un immobile viene istituita attraverso un procedimento giudiziale, la vendita di una casa può avvenire solo ed esclusivamente solo dopo l’estinzione completa dell’ipoteca. In questo caso, per sciogliere l’ipoteca, sarà necessario rivolgersi agli enti competenti.

Vendere una casa con ipoteca dunque è assolutamente legittimo, ma per far sì che questo accada occorre essere a conoscenza di alcuni aspetti specifici. In questo caso il supporto di un agente immobiliare esperto può fare la differenza, in positivo, per ottenere un quadro della situazione quanto più chiaro possibile.

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