Vendere casa al figlio: aspetti fiscali e migliori pratiche

Vendere casa al figlio: si può fare? La Legge non vieta la vendita di un immobile tra parenti per cui un genitore può legalmente vendere casa a un figlio senza che gli altri eventuali figli possano contrapporsi (fatta eccezione per alcuni casi). Proprio per questo motivo, la vendita di un immobile tra genitore e figlio viene preferita alla donazione che, in presenza di altri eredi, potrebbe essere contestata. Quali sono però gli aspetti fiscali di cui tenere di conto quando si trasferisce la proprietà di una casa al figlio?

Donazione vs vendita casa al figlio: cosa cambia? 

La differenza tra donazione o vendita tra un genitore e un  figlio riguarda essenzialmente quelle che possono essere le conseguenze dei due atti: la vendita rende il trasferimento dell’immobile oggetto della trattativa definitivo, mentre la donazione non prevede nessun prezzo e quindi può essere contestata da parte degli altri figli, di fatto esclusi dalla scelta di un genitore. La donazione può dunque essere revocata, su espressa domanda degli eredi del donante qualora siano state violate le loro quote di legittima. Tutto questo non può invece avvenire con la vendita, ecco perché la si definisce più sicura da questo punto di vista.

Vendere casa al figlio: quanto costa?

Ma quanto costa vendere casa ad un figlio? E come fare per agire secondo quanto dettato dalla Legge? Oltre al costo dell’immobile, la vendita di una casa a un figlio comporta alcune spese fisse che vi andiamo ad elencare di seguito:

• imposta di registro, proporzionale al valore dell’immobile (con un minimo di 1000 euro)
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

Quando si vuole procedere con la vendita di una casa al proprio figlio, allora, sono queste le spese da considerare, da aggiungere ovviamente a quelle relative all’immobile in sé e per sé.

Vendita fittizia al figlio: cosa succede

Abbiamo sottolineato la piena legalità del vendere un immobile a un figlio, da parte del genitore. Ma la vendita deve essere reale, ovvero con reale passaggio di soldi e una vendita a prezzo di mercato, perché in caso di vendita fittizia potrebbero sorgere dei problemi. Una sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 6907/2019 ha affermato che si può parlare di simulazione quando il contratto di compravendita tra genitore e figlio ha come oggetto il trasferimento della proprietà dell’immobile a prezzi non di mercato. In questo caso, ovvero in caso di vendita fittizia di genitore in figlio, cosa potrebbe succedere? Anche se il contratto simulato non è illecito, potrebbe accadere che gli eredi oppongano la simulazione se vedono lesi i propri diritti, ovvero le proprie quote di legittima. Entro 10 anni dall’apertura della successione – cioè dalla morte del padre – potrebbero infatti agire in tribunale, con l’obiettivo di accertare in giudizio l’inefficacia del contratto simulato.

La vendita fittizia dunque non è una pratica da seguire, perché espone a molti rischi. L’unico modo per far sì che la vendita di un immobile dal genitore al figlio si svolga nel modo corretto è quello che prevede un reale passaggio di denaro e un prezzo di mercato per l’acquisto della casa.