Superficie catastale e calpestabile sono due misure che si riferiscono alla grandezza di un immobile, ma non sono la stessa cosa, come molti erroneamente pensano. Stanno infatti ad identificare valori diversi tra di loro ed è assolutamente necessario saperli distinguere per non incappare in spiacevoli errori di valutazione. Solo capendo la differenza sostanziale tra queste due variabili, infatti, si potrà procedere all’acquisto consapevole di un immobile. Questo perché superficie catastale e calpestabile vanno ad influenzare in modo diretto alcuni aspetti importanti da valutare, tra cui:
- prezzo dell’immobile
- tasse da pagare
- effettiva vivibilità degli spazi
In molti casi, due appartamenti con identica metratura catastale possono offrire esperienze abitative molto diverse tra di loro. La distribuzione interna, lo spessore dei muri e la presenza di spazi accessori fanno infatti una grande differenza. È quindi importante valutare non solo i numeri, ma anche come quegli spazi sono effettivamente strutturati e utilizzabili nella vita quotidiana.
Differenza tra superficie catastale e calpestabile
In generale, possiamo dire che la superficie catastale viene principalmente utilizzata per scopi fiscali e amministrativi (ve ne parleremo in modo più approfondito di seguito) mentre la superficie calpestabile sta ad identificare lo spazio che può essere effettivamente utilizzato all’interno di un qualsiasi immobile.
Superficie catastale, cos’è
La superficie catastale è la misura ufficiale dell’immobile utilizzata ai fini fiscali che viene determinata dall’Agenzia delle Entrate secondo precisi criteri stabiliti dal D.P.R. 138/1998. Comprende:
- muri perimetrali e tramezzi interni (con coefficienti di incidenza specifici)
- balconi, terrazzi e logge (a seconda della loro ampiezza e copertura)
- cantine, soffitte, posti auto, giardini (spesso conteggiati con percentuali ridotte, ad esempio il 25% o il 50% della loro superficie)
È questa una misura che viene espressa in metri quadrati e serve per calcolare la rendita catastale che è un fattore necessario per il calcolo di imposte come:
- IMU (Imposta Municipale Unica)
- TASI (Tributo per i Servizi Indivisibili)
- TARI (Tassa sui Rifiuti, in combinazione con altri dati)
Il significato di superficie calpestabile
La superficie calpestabile, invece, rappresenta la metratura effettivamente fruibile all’interno dell’abitazione, ovvero quella percorribile a piedi. Non include le seguenti variabili:
- muri perimetrali
- tramezzi interni
- spazi esterni come balconi o terrazze
È una misura che viene solitamente utilizzata nel settore delle compravendite immobiliari per valutare la reale ampiezza degli spazi vivibili. Quando ci si accinge ad acquistare un immobile, infatti, è sempre importante capire quanto i suoi spazi siano effettivamente utilizzabili. Quell’immobile ha effettivamente le caratteristiche essenziali per rispondere alle nostre esigenze?
Conoscere bene la differenza tra le due tipologie di superficie è molto importante e il motivo è facilmente comprensibile: la superficie calpestabile incide sulla funzionalità e la vivibilità dell’immobile, mentre quella catastale influenza la tassazione legata allo stesso. Sapere leggere correttamente i dati riportati nelle visure catastali può evitare equivoci e valutazioni errate da parte dell’acquirente, che può allora procedere a effettuare un acquisto consapevole, dopo avere analizzato le due variabili nel modo corretto. Il consiglio di un esperto agente immobiliare, in questi casi, può rivelarsi importante.
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