Superficie utile lorda: cos’è e come si calcola

Quando si affronta la valutazione di un immobile, sia per l’acquisto, la locazione o semplicemente per comprendere meglio il significato dei metri quadrati, è frequente imbattersi nel termine “superficie utile lorda” (SUL). Ma cosa indica esattamente? In termini semplici, la SUL corrisponde all’area interna complessiva di un edificio o di una singola unità immobiliare, calcolata lungo il perimetro delle pareti esterne e considerando soltanto le zone con un’altezza minima di 1,5 metri, senza escludere le aree tecniche.

Per facilitare la comprensione, si può immaginare di “disegnare” sulla pianta di un appartamento o di un negozio tutte le superfici interne: non solo gli ambienti utilizzabili, ma anche muri, pilastri, corridoi e spazi comuni, purché ricompresi entro le pareti esterne. Questo insieme di superfici costituisce la superficie utile lorda.

Variabili da tenere in considerazione

Nel calcolo della superficie utile lorda vanno tenuti in considerazione i seguenti fattori:

• spessore dei muri interni
• spessore delle pareti divisorie
• spessore dei pilastri
• spessore delle colonne interne
• corridoi
• vani scala
• ascensori
• condotti d’aria verticali
• impianti, come quelli elettrici e idraulici
  

In generale, nel calcolo della SUL va dunque incluso tutto ciò che è compreso all’interno delle pareti esterne di un immobile. Vanno invece esclusi dal calcolo:

• muri perimetrali
• balconi
• terrazzi
• porticati
• passaggi
• intercapedini
  

E in generale qualsiasi altro tipo di spazio esterno, neanche quando di circolazione verticale o orizzontale.

Quando il calcolo della SUL è necessario

Ma quando è che viene richiesto il calcolo della superficie utile lorda? Molto spesso quando si deve procedere alla valutazione commerciale di negozi, magazzini ed edifici industriali, generalmente per determinare i costi di costruzione e per motivi fiscali. Ecco allora che sapere con certezza il valore della SUL diventa molto importante per una corretta analisi.

Come si calcola la superficie utile lorda

Questo calcolo richiede una certa dimestichezza con la materia, ecco perché viene sempre fornito da un professionista. Si parte dalla superficie utile interna, cioè la superficie calpestabile degli ambienti esclusi muri, pilastri e impianti. A questa superficie si aggiunge lo spessore dei muri perimetrali e divisori, misurati al lordo, cioè considerando tutta la loro profondità. Inoltre, va inclusa una quota proporzionale delle superfici comuni come scale, corridoi, androni, vani tecnici e altre aree condivise dell’edificio. La somma di questi elementi fornisce la SUL, che rappresenta quindi la superficie totale comprensiva sia delle parti utilizzabili che delle strutture e spazi accessori. La formula di calcolo può essere così sintetizzata:

SUL = superficie utile interna + spessore muri perimetrali e divisori + quota parte delle aree comuni

Il calcolo preciso della quota delle aree comuni varia in base al regolamento condominiale o alle normative locali, che stabiliscono come suddividere queste superfici tra le diverse unità immobiliari. Spesso si utilizza un criterio proporzionale basato sulla dimensione o sul valore dell’unità. Questo metodo permette di ottenere una misura più completa e realistica dello spazio effettivamente riferibile a ciascuna unità immobiliare, fondamentale per valutazioni tecniche, economiche e fiscali.