Due diligence immobiliare: cos’è, come si fa, a chi rivolgersi

La due diligence immobiliare è un’analisi approfondita che mira a evidenziare le caratteristiche di un certo immobile. E’ dunque un’attività di indagine decisamente utile che precede l’atto di compravendita e che consente di accedere a una serie di informazioni importanti per valutare un immobile nel suo complesso. Sono molti gli aspetti che vengono analizzati attraverso una due diligence immobiliare; occupiamocene di seguito.

Due diligence immobiliare: a cosa serve

Abbiamo anticipato che la due diligence immobiliare serve ad analizzare le caratteristiche di un immobile. Gli aspetti che vengono presi in considerazione sono numerosi e tutti concorrono nel definire un quadro più chiaro dell’immobile oggetto di trattativa di compravendita. Nel dettaglio, gli aspetti analizzati attraverso una due diligence immobiliare sono i seguenti:

• aspetto legale: si analizzano una serie di documenti che forniscono informazioni importanti sullo stato di un certo immobile. Atto di provenienza, visure catastali, ipoteche volontarie e giudiziali, contratti di locazioni sono alcuni dei documenti che vengono passati sotto la lente di ingrandimento
• aspetto tecnico e progettuale: si fanno tutta una serie di considerazioni di carattere tecnico per capire ad esempio se esiste corrispondenza tra stato di fatto e planimetria depositata; si valutano i costi e i tempi necessari all’adeguamento dell’immobile e vengono fatte anche una serie di analisi degli aspetti ambientali, dell’impiantistica e della struttura dell’immobile stesso
• aspetto economico: si fa una valutazione complessiva di alcune variabili che caratterizzano l’immobile. Qual è ad esempio il suo uso e il suo potenziale rispetto alla zona dove sorge e anche rispetto all’andamento del mercato di riferimento

La due diligence immobiliare è un’analisi davvero importante che consente di mettere a fuoco degli aspetti che sono essenziali per una corretta valutazione di un immobile. Grazie a questa analisi completa si sarà in grado di valutare il valore di un immobile sulla base di dati certi. La raccolta dei dati però non prevede soltanto l’analisi di documenti bensì anche controlli e sopralluoghi atti a verificare sul campo la correttezza delle informazioni ricevute. Se si dovessero riscontrare delle inesattezze tra i dati raccolti e lo stato di fatto, oppure dei numeri che non corrispondono, sarà necessario procedere alle dovute comunicazioni con gli enti competenti, dopodiché sarà fondamentale proseguire con delle integrazioni. 

Come si redige la due diligence immobiliare e chi lo fa

I dati analizzati sono tanti e sono reperibili da fonti differenti, per questo motivo il documento verrà redatto “mettendo insieme” più valutazioni parallele. L’insieme delle parti concorrerà alla delineazione del quadro generale di un immobile.

Quali sono le variabili che contribuiscono a chiarire lo stato di un immobile?

• due diligence catastale, per controllare la regolarità catastale degli immobili
• due diligence amministrativa, per controllare l’eventuale presenza di irregolarità nei contratti d’uso e godimento
• due diligence strutturale, per verificare quali sono le condizioni dell’immobile in termini di struttura, sicurezza e capacità statica
• due diligence impiantistica, per controllare che impianti installati nell’immobile siano conformi ai parametri stabiliti dalla legge 
• due diligence urbanistica-edilizia, per verificare la conformità degli edifici secondo le normative vigenti in materia urbanistico-edilizia
• due diligence sicurezza, per verificare la regolarità dei documenti inerenti all’attuazione delle norme di sicurezza nell’edificio
• due diligence ambientale, per identificare lo stato dell’ambiente che circonda l’immobile al fine di verificare che non siano presenti fonti di inquinamento oppure presenza di altri materiali che potrebbero rivelarsi potenzialmente pericolosi per la salute

Ma chi redige la due diligence immobiliare? Trattandosi di un’operazione non semplice, visto che bisogna incrociare dati specifici, occorre essere specialisti del settore. Esistono infatti delle figure professionali specifiche adeguatamente formate che sono dunque in grado di portare a termine con successo questo tipo di analisi.