Coefficienti stima immobili e valutazioni di mercato

Valutazioni di mercato: come farle correttamente grazie ai coefficienti di stima degli immobili? Vendere casa è sempre un’operazione delicata, non solo perché rappresenta un cambiamento importante ma anche perché nella stragrande maggioranza dei casi ne conseguono dei notevoli investimenti a livello economico. Una compravendita infatti rappresenta sempre un investimento, per entrambe le parti in gioco, poiché il compratore desidera acquistare ad un prezzo vantaggioso, mentre il venditore cerca di ottenere il massimo ricavo possibile. Ma le trattative devono portare ad un compromesso che non risponde semplicemente sui desideri di acquirente e venditore, bensì sarà frutto di una valutazione chiara e quanto più possibile obiettiva basata sui coefficienti di stima degli immobili. Chi ha furia rischia di svendere, mentre chi alza troppo il prezzo rischia di lasciare l’immobile sul mercato a lungo rendendolo sempre meno appetibile. Il valore di mercato calcolato grazie ai coefficienti per la stima degli immobili è un’operazione complessa e deve essere fatta con la consulenza di esperti del settore del mercato immobiliare, come i professionisti di Imparato Case.

Valore immobiliare, come si calcola

Il valore di mercato scaturisce quindi da determinate caratteristiche dell’immobile, che fanno a loro volta riferimento a tre parametri ben precisi: 

• la superficie commerciale: si tratta dalla somma delle superfici calpestabili, delle superfici non calpestabili (muri inclusi) e di quelle coperte (ad esempio giardini, balconi, terrazzi e altre pertinenze); non va confusa con la superficie calpestabile, la quale esclude i muri perimetrali e quelli interni
• la quotazione al metro quadro: qui entrano in gioco numerosi fattori, tra cui la posizione dell’immobile (centro, periferia, tipo di quartiere), le condizioni dell’immobile e il suo stato di conservazione
• i coefficienti correttivi: si tratta di caratteristiche dell’immobile in grado di aumentarne o diminuirne il valore e si basano su stato locativo (presenza e tipologia di contratto di locazione), piano a cui si trova, stato di conservazione, luminosità, vista, epoca di costruzione, tipologia di riscaldamento

Tutti questi elementi sono determinanti, perché lasciano capire non soltanto le condizioni attuali di un immobile ma anche il suo potenziale: una piccola ristrutturazione o qualche intervento migliorativo a volte rappresentano un investimento in grado di aumentarne in modo decisivo il valore e quindi anche le probabilità di trarne un maggior ricavo.

Posizione geografica: un fattore determinante per il valore di un immobile

I coefficienti di stima degli immobili sono davvero numerosi, ma un particolare in grado di fare davvero la differenza rispetto a tutti gli altri elementi analizzati è sicuramente la posizione geografica. Città o campagna, centro o periferia, servizi disponibili, collegamenti, rete di mezzi di trasporto, sicurezza e tranquillità della zona: sono tutte caratteristiche che contraddistinguono l’area in cui si trova l’immobile e che ne determinano in modo decisivo il valore. Un immobile di dimensioni ridotte ma situato nel centro storico di una cittadina avrà un valore più alto rispetto ad una casa di dimensioni più importanti ma che si trova in una periferia poco valorizzata: il luogo quindi è davvero un fattore decisivo tra i coefficienti di stima degli immobili.