Calcolo dei millesimi di proprietà in un condominio: una guida

Il calcolo dei millesimi di proprietà in un condominio è essenziale per determinare quote di spese e diritti di ciascun condomino. Queste due variabili infatti sono proporzionali al valore della proprietà di ogni persona che possiede un immobile all’interno di uno stabile. Esistono della tabelle millesimali che sono in grado di fornire dati precisi per il calcolo dei millesimi di proprietà in un condominio. 

Definizione di millesimo

La definizione di millesimo può essere utile per comprendere al meglio il calcolo dei millesimi di proprietà in un condominio. I millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto allo stabile in cui l’appartamento si trova. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si dà a un condominio il valore totale di 1.000. La proprietà di ciascun condomino è quindi espressa con riferimento al valore totale del condominio, fissato appunto a 1.000; ogni appartamento, dunque, avrà un valore che verrà espresso in millesimi. Considerando che uno stabile vale, nel suo complesso, 1.000/1.000, ci sarà allora un appartamento che avrà un valore di 100/1000, un altro di 55/1000 e così via. L’insieme di tutti gli appartamenti daranno un valore finale di 1000/1000. Tutti i valori millesimali confluiscono in apposite tabelle redatte da un tecnico qualificato. 

Tipologie di proprietà

Al fine del calcolo dei millesimi di proprietà in un condominio occorre però specificare che esistono due tipi di proprietà:

• proprietà esclusiva, ossia quella del singolo sul proprio appartamento
• proprietà comune, quella cioè di tutti i partecipanti alla comunione sui beni condominiali

Per quanto riguarda le proprietà comuni, è bene fare un’ulteriore considerazione: ci sono alcuni casi in cui i condomini di uno stabile non fanno lo stesso uso dei beni comuni. L’ascensore, ad esempio, non verrà usato allo stesso modo dai proprietari dell’appartamento al primo piano rispetto a quelli che abitano all’ultimo. Ecco perché oltre alla tabella generale della proprietà, ne esistono altre per poter effettuare un calcolo più preciso. 

A cosa servono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono dunque utilissime non solo perché rappresentano la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali ma anche perché assolvono anche altre funzioni. Servono infatti per determinare la ripartizione delle spese condominiali e rappresentano un parametro importante al quale si fa riferimento per stabilire i quorum assembleari, costitutivi e deliberativi. Le tabelle millesimali vengono generalmente, laddove disponibili, allegate al contratto di compravendita di un appartamento facente parte di un condominio insieme al regolamento condominiale. Vengono redatte da tecnici qualificati, ad esempio geometri, ingegneri e architetti.

Come si calcolano le tabelle millesimali

Ma come viene effettuato il calcolo delle tabelle millesimali? La prima variabile da considerare è la superficie di ogni singola unità abitativa ma il tecnico qualificato che deve redigere la tabella stessa deve poi seguire uno specifico iter per arrivare a un calcolo preciso che deve escludere, secondo quanto affermato dall’art. 68 disp. att. c.c., alcuni parametri. È utile sapere, inoltre, che le tabelle millesimali possono essere revisionate per intervenire su eventuali errori che possono essere dunque corretti in un secondo momento rispetto alla definizione della tabella iniziale.