Vendere un immobile ipotecato, come fare?

Vendere un immobile ipotecato, come fare? Vendere un immobile rappresenta già di per sé un’operazione abbastanza complessa e lo diventa ancora di più se sopra grava anche un’ipoteca. Vendere un immobile ipotecato costituisce una transazione assolutamente realizzabile, ma non mancano insidie e dettagli da conoscere bene; come sempre, la consulenza di professionisti seri come quelli che fanno parte del team di Imparato Case può essere decisiva per non incorrere in brutte sorprese e far sì che tutto vada nel verso giusto nel momento in cui si decide di vendere un immobile ipotecato. Il primo passo da fare è capire in cosa consiste esattamente un’ipoteca: in base agli articoli 2808 e 2809 del Codice Civile, si tratta di un diritto reale di garanzia a tutela del creditore, il quale può rivalersi sul bene nel caso in cui il debitore si riveli insolvente. L’ipoteca si identifica in una somma ben precisa e trascritta in un apposito registro pubblico; inoltre non è divisibile, quindi grava interamente sul bene ipotecato. L’ipoteca offre al creditore un diritto di prelazione anche nel caso in cui l’immobile venga espropriato, avendo quindi precedenza su altri eventuali creditori. Il potenziale acquirente deve essere obbligatoriamente informato dell’ipoteca sull’immobile, perché sarebbe lui a rischiare il pignoramento in caso di inadempienza da parte del venditore.

Ipoteca immobiliare, le varie tipologie

L’ipoteca che grava su un immobile può essere di tre tipi:

• Legale: rappresenta una garanzia di pagamento per il creditore, che può rinunciarvi davanti al notaio nel caso in cui riceva il saldo del pagamento
• Giudiziale: una sentenza del giudice stabilisce che l’immobile rappresenti la garanzia del credito finché questo non venga estinto
• Volontaria: il debitore può concedere volontariamente l’ipoteca attraverso atto pubblico o scrittura privata come garanzia dei diritti del creditore (ad esempio quando si richiede un mutuo ipotecario).

Possibili soluzioni per una vendita ipotecaria

Come anticipato, vendere un immobile ipotecato non è semplicissimo ma esistono delle soluzioni per ovviare a questo problema. La prima possibilità è che l’acquirente si faccia carico del mutuo, pagando quindi le rate rimanenti fino alla sua estinzione; il venditore resta comunque vincolato in caso di inadempienza da parte dell’acquirente. Un’altra soluzione è l’estinzione anticipata del mutuo prima del rogito, in questo modo infatti l’immobile è svincolato ma è indispensabile una notevole disponibilità economica. L’opzione più diffusa è quella dell’estinzione del mutuo contestualmente al rogito: in pratica il mutuo viene estinto attraverso il denaro che l’acquirente avrebbe speso per l’acquisto; in questo caso il venditore deve richiedere un conteggio per l’estinzione anticipata in modo da fare un corretto calcolo degli interessi, successivamente l’acquirente può richiedere un assegno circolare o un bonifico alla propria banca per saldare l’importo dovuto.

Esiste infine la possibilità di vendere un immobile ipotecato dall’Agenzia delle Entrate: in tal caso è necessario prima sanare la propria posizione debitoria nei confronti dell’ente o precedentemente alla stipula del contratto preliminare o contestualmente al rogito, fermo restando il consenso di un ente dell’Agenzia; a questo punto sarà possibile formalizzare la cancellazione dell’ipoteca e del debito.