L’art. 817 del Codice Civile identifica come pertinenze “quelle cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Ma qual è l’impatto delle pertinenze sul valore e sulla funzionalità di un immobile? Lo spiegheremo nel corso di questo articolo.
Pertinenze immobiliari: cosa sono
I requisiti che definiscono le pertinenze immobiliari sono sostanzialmente due. Il primo è da ritrovare nella durevolezza della destinazione: questo requisito è necessario affinché il rapporto pertinenziale non sia occasionale (presupposto oggettivo). Il secondo è nella volontà del proprietario di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale (presupposto soggettivo). Il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si viene a creare quando il titolare di entrambe le cose individua una delle due cose funzionale all’altra.
Tra le pertinenze rientrano quindi cantine, garage, capanni degli attrezzi, insomma l’insieme degli “accessori” dell’abitazione che hanno in realtà un’importanza fondamentale perché fanno parte dell’immobile nel suo complesso e migliorano la sua vivibilità. Per potersi definire pertinenza, un bene non deve comunque per forza essere fisicamente vicino al luogo rispetto al quale è di servizio; una pertinenza può essere anche molto distante perché il legame che intercorre tra essa e l’immobile per il quale è funzionale non è di prossimità, ma di tipo economico e funzionale.
Proprio perché sono così importanti, le pertinenze sono in grado di aumentare il valore di un’abitazione in caso di vendita perché, data la loro funzione, rendono migliore la qualità di vita di chi un determinato immobile ci abita.
Quali sono le principali pertinenze
Le principali pertinenze di un immobile sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Entrando più nello specifico, ecco una classificazione generale di quelle che possono essere definite pertinenze con relative categorie di appartenenza.
Rientrano nella categoria catastale C/2 le cantine e le soffitte, i solai, i magazzini e locali di deposito. Nella categoria catastale C/6 rientrano invece posti auto, autorimesse (senza fini di lucro), stalle, scuderie e rimesse in generale. Infine, nella categoria C/7 rientrano le tettoie, sia chiuse che aperte.
Pertinenze immobiliari: come trattarle dal punto di vista catastale
Una volta ultimati i lavori di costruzione di un nuovo immobile è necessario procedere all’iscrizione degli immobili precedentemente elencati nella rispettiva categoria catastale (in questo articolo un approfondimento sul significato di rendita catastale). Solo facendo così l’accatastamento potrà essere considerato concluso in modo corretto. Tutti gli atti e i rapporti giuridici successivi che avranno come oggetto l’immobile principale dovranno quindi tenere in considerazione anche le pertinenze (quindi eventuali box auto, cantine e così via), a patto che non sia diversamente disposto, come previsto dall’art 818 del Codice Civile.
Sempre parlando di pertinenze, è interessante riportare la sentenza del 2009 della Corte di Cassazione che è intervenuta affermando che “se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite“.