Diritto di abitazione: come funziona e cosa bisogna sapere

Il diritto di abitazione è uno dei diritti reali previsti dal nostro ordinamento ed è disciplinato dall’articolo 1022 del Codice Civile. Colui che ne usufruisce deve utilizzare l’immobile oggetto di diritto entro i limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia; non può quindi usufruirne per scopi diversi dall’abitazione né può cedere l’immobile a terzi o concederlo in locazione. Il diritto di abitazione può essere costituito solo in favore di persone fisiche e si può acquisire attraverso differenti modalità che vi andremo ad elencare. Inoltre, per conoscere e comprendere a fondo il diritto di abitazione è bene saperlo distinguere dall’usufrutto che può sembrare che abbia caratteristiche simili ma cambia invece radicalmente nella sostanza.

Diritto di abitazione: come può essere stabilito?

Sono diverse le modalità attraverso cui si può stabilire il diritto di abitazione. Si può certamente attribuire questo diritto a una persona fisica tramite contratto scritto tra proprietario e utilizzatore oppure attraverso testamento. Ancora, il diritto di abitazione può essere stabilito tramite la sentenza di un giudice in alcuni casi specifici e tramite usucapione, cioè tramite l’utilizzo ventennale di immobile altrui. Questo è un diritto che può estinguersi in seguito al verificarsi di una serie di condizioni ben precise: per morte del titolare del diritto e per prescrizione, per riunione della stessa persona alla titolarità del diritto e alla piena proprietà (consolidazione) e per perimento del bene. E ancora, per rinuncia del titolare del diritto e per scadenza dell’eventuale termine indicato nell’atto.

Diritto di abitazione: i doveri da rispettare

Per colui che usufruisce del diritto di abitazione ci sono tutta una serie di doveri da rispettare. Come in parte già detto, colui che titolare del diritto di abitazione ha l’obbligo di usare l’immobile solo per abitarci, usandolo con responsabilità e restituendolo al proprietario nello stesso stato in cui si trovava quando ne ha acquisito il diritto. Il titolare di questo diritto non può assolutamente cedere l’immobile o affittarlo; deve provvedere alla manutenzione ordinaria e versare le imposte dovute dalla Legge.

Diritto di abitazione e usufrutto: le differenze più importanti

Diritto di abitazione e usufrutto sono accomunati da alcune caratteristiche ma sono due possibilità molto diverse tra di loro. La differenza più grande è che, con l’usufrutto, l’usufruttuario ha il diritto di abitare nell’immobile personalmente o di affittarlo e di percepire canoni di locazione mentre la persona che esercita il diritto di abitazione può abitare nell’immobile o in parti di esso solo personalmente – se non diversamente concordato, possono essere accolti unicamente familiari e coinquilini. Non è consentita la locazione, insomma, in questa seconda possibilità. 

Anche gli obblighi sono diversi. Con l’usufrutto l’usufruttuario è tenuto a far fronte alle spese relative alla manutenzione ordinaria, alle spese accessorie, agli interessi ipotecari, ai premi assicurativi, alle imposte e tasse periodiche; colui che esercita il diritto di abitazione, invece, ha l’obbligo di fare fronte alle spese di manutenzione ordinaria e alle spese accessorie. Anche a livello fiscale ci sono delle importanti differenze che vale la pena conoscere: l’usufruttuario dichiara il valore ufficiale dell’immobile come patrimonio e deve dichiarare il valore locativo come reddito prodotto dall’immobile; chi ha il diritto di abitazione invece dichiara il valore locativo come reddito.